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【飲食店開業講座】物件探しのコツ:理想の立地・コストを追求しよう!

飲食店を開業することにしました! でも、物件の探し方が分からず、さっそく挫折しそうです…

せっかく開業しようという気があるのに、いい物件が見つからず、開業を断念するのは非常にもったいない話です。

そこで本記事では、飲食店向けの「物件探しのコツ」をお伝えします。

 

出店エリアを絞る

まず場所決めに困っているんですが、何を基準に選べばいいんでしょうか?

物件を探す際には、出店するエリアを決めなければなりませんね。その際、人が集まる時間帯、コスト、お客さんのターゲット層が大きなポイントとなるでしょう。

いくつかパターンをご提示しますので、自分のお店がどれにマッチするか考えてみてください。

 

立地条件

駅前

鉄道駅, ケルン, コンコース, 旅行, 休日, 中央駅, 駅前庭, スペース, トラフィック, 電車
人が多い時間帯 平日の夕方から夜
コスト かなり高い(駅とその距離によってかなり変わる)
ターゲット層 サラリーマン、学生

駅前は人が集まるうえ、仕事帰り等でも寄りやすいので、立地条件は理想的ですね。

平日は会社帰りや学校帰りの学生が多くなり、夕方から夜の時間帯にかけて人が多くなってきます。

休日も平日に比べると少々人の流入は減りますが、中にはお出かけをする人もいるので、昼夜問わず人通りは多い方です。

人が多い駅はどこですか?

東京付近ではJRの主要駅が多いです。下記の表をご参照ください。

1日平均乗降数ランキングin関東
駅名 乗降数(一日平均)
1位 新宿駅 786,366
2位 池袋駅 566,994
3位 東京駅 467,165
4位 横浜駅 423,651
5位 品川駅 383.442
6位 渋谷駅 370,856
7位 新橋駅 281,971
8位 大宮駅 258,108
9位 秋葉原駅 252,267
10位 北千住駅 220,903

JR東日本 各駅乗車人数 駅別乗車人員(ベスト100)
https://www.jreast.co.jp/passenger/

また、人通りが多くなる分、コストもそれ相応になってきます。売り上げを見越したうえでエリアを絞っていきましょう。

平均坪単価

新宿駅付近:30,999円
池袋駅付近:27,498円
東京駅付近:36,954円

参考:飲食店COM https://www.inshokuten.com/?ref=home

 

商店街

日本, 上野, 通り, 記号, ショップ, 群衆, 人, 東京, コミュニティ
人が多い時間帯 休日
コスト やや高め
ターゲット層 地元住民、観光客

東京では、上野アメ横商店街や中野ブロードウェイなどが有名ですね。

このような有名な場所であれば、地元民のみならず、遠くからの観光客も少なくありません。特に休日に多く集まる傾向にあります。

しかし、色んな飲食店が密集するため、賃料は少々高めです。さらに、競合性も激しいので、他店との差別化をしなければ、売り上げが伸びづらくなるでしょう。

 

住宅街

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人が多い時間帯 お昼
コスト 安め
ターゲット層 地元住民

住宅街では外部流入が少ない分、地元住民の意向を積極的に取り入れていく必要があります。

例えば、その住宅街の年齢層や世代所得などは売り上げにもかかわってくることなのでしっかり調査しなければなりません。

例えば高級料理店を開業しようとしているならば、所得の高い地域を選ぶ必要があります。東京では港区、千代田区、渋谷区在住の住民の所得が非常に高いですね。

参考:東京23区の平均所得
平均所得
1位 港区 1126万円
2位 千代田区 999万円
3位 渋谷区 851万円

また、たまたまその地を訪れる人もいるので、住所や最寄り駅からのアクセスなどはネットや張り紙などで積極的に発信しましょう。

平均坪単価

港区:30,311円
千代田区:26,268円
渋谷区:32,068円

参考:飲食店COM https://www.inshokuten.com/?ref=home

オフィス街

アーキテクチャ, 建物, 市, 街の灯, 都市の景観, 夜, オフィス, 空, スカイライン, 超高層ビル
人が多い時間帯 平日の夕方から夜
コスト 高め
ターゲット層 サラリーマン、OL

オフィス街は当然ですがサラリーマンが多いです。

東京では丸の内や銀座、付近が大きなオフィス街ですね。平日は人の流入が激しいですが、休日は急激に減る地域もあるので、経営の際には注意が必要です。

 

物件の種類

住宅, 家, プロパティ, 不動産, 実, アーキテクチャ, 住居, 建物, 家族の家, 近所, 構造, 外観

物件には大きく分けて2種類あります。それは居抜き物件とスケルトン物件です。

両者にはどのような違いがあるのでしょうか?

居抜き物件

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居抜き物件とは前の賃貸人が使用していた装備品が残っている物件のことをいいます。

つまり冷蔵庫やキッチンなどをそのまま使用できるので、大幅にコスト削減をすることができます。特に飲食店は準備しなければならない装備品がたくさんあるので、そのまま使えるのは非常に便利ですね。

このように一見メリットだらけのように思えますが、デメリットもあります。

例えば決められたレイアウトで店舗設計をしなければならないので、そのあたりも考慮しなければなりません。

居抜き物件を主に紹介するwebサービスなども増えてきましたので、居抜き物件を主に探したい方は、そんなサービスをこまめにチェックするのも手でしょう。

スケルトン物件

建設, 家, 建物, シェル, ホーム, 請負業者, ビルダー, フレーム, フレーミング, 開発

一方でスケルトンとは、床や天井、塗装などが全くない状態の物件です。もちろん居抜き物件のように装備品もありません。

つまり、その分の初期投資が余分にかかってしまいます。

メリットとしては、自分の好きなように店舗設計ができる点です。

居抜き物件を購入して、改装を加えると余計に費用がかかってしまうので、比較的お金に余裕があり、店内のレイアウトを自由に決めたければ、こちらがおすすめです。

 

おすすめ物件探しサイト(飲食店version)

それでは実際に物件を探していきましょう。

実際に不動産屋などに行ってみるのもいいですが、本記事ではより簡単に情報収集できる、飲食店向けの物件探しアプリをご紹介します。

ABC TENPO

賃料、エリア、面積、駅からの徒歩時間など様々な条件で検索できるのが非常に便利です。

また「開業のノウハウを知る」では実際に開業に成功した開業者インタビューや街の情報など開業までのリアルなプロセスが載っています。

ABC TENPO

居抜き市場

店舗に特化した不動産を扱っている「レスタンダード」による、居ぬき物件の特設サイトです。
一般的な物件から、重飲食、低予算などのカテゴリー別で探せるなど、専門不動産ならでは物件が揃っています。

居抜き市場

店舗そのままオークション

居抜き物件の売買を行っているサービス。
オークション形式で取引される物件もあります。
「全国の居抜き物件情報が、どこよりも早く探せます」がモットーで、情報のスピードに力を入れているサービスです。

店舗そのままオークション

飲食店COM

こちらはサイトだけでなく、アプリ版もあるのでスマホからでも簡単に調べることが可能です。またこのアプリを利用すれば、地図から簡単に物件探しすることができます。

つまり、出店希望のエリアを歩きながら物件を探すことができます。

飲食店COM

 

ぐるなびPRO

ぐるなびPROでは関東・関西地方を中心に様々な物件を探すことが可能。

会員登録をすれば、出店を予定している物件周辺について、物件選び失敗しない確認事項がまとめられている、「立地・現地チェックシート」を閲覧することができます。

項目ごとに点数がつけられているので、検討中の物件を点数で比較できるのは大きなメリットですね。

ぐるなびPRO

 

おわりに

飲食店開業する際、資金集めや経営戦略なども考えなければならないので、物件探しは早々に終わらせたいですね。

以上のポイントを踏まえて理想の物件を探してください。

また、飲食店開業で資金集めに困っているなら、Make Storyにご相談ください!

Make Storyは本記事でもご紹介したクラウドファンディングサービスをご提供しています!

 

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